안녕하세요. 세상의 모든 것을 리뷰하고 추천하는 송써니입니다.
최근 전국의 주택가격이 1년 2개월 만에 상승했다는 뉴스 기사가 보도되었습니다.
서울을 비롯한 수도권 지역의 주택 가격에 대한 회복 기대심리로 인해 주거 여건이 양호하며
향후 정비 사업 등이 추진되는 지역(단지) 위주로 상승세를 보이고 있는 것으로 보입니다.
이러한 주택가격의 상승 분위기는 매수 심리의 상승으로 이어지고 있습니다.
이런 상태에서 몇 달 전 기승을 부렸던 전세사기에 대한 우려가 커지는 분위기도 있어
오늘은 대표적인 전세사기 피해 사례 중 하나인
전세가율(주택 매매가격 대비 전세가격의 비율) 이 높은 집을 전세 계약할 때 주의할 점에 대해
말씀드리고자 합니다.
1. 전세가율(주택 매매가격 대비 전세가격 비율)이 높은 집 : 갭투자 주택
보통 사람들은 전세사기라고 하면 TV 드라마에서 많이 접하게 된 사례로
집주인 또는 중간 계약자가 전세금을 갖고 도망가는 사례를 많이 생각하시는데요.
이러한 사례도 우리가 접할 수 있는 사례이지만
최근 부동산 시장에서 종종 접하게 되는 대표적 전세사기 사례는
일명 '갭투자 주택'에 의한 피해입니다.
갭투자 주택은 쉽게 말씀드리면 "전세를 끼고 주택을 구매하는 것"으로 이해를 하시면 되겠습니다.
주택을 구매하고 싶은데, 대출 등 추가 잔금 마련이 어려운 경우
선택할 수 있는 선택지가 바로 전세를 끼고 주택을 구매하는 것입니다.
여기 A아파트가 있습니다.
A아파트의 매매가격은 5억입니다. 전세가격은 4.5억입니다.
홍길동 씨는 5억짜리 A 아파트를 구매하며 홍길동씨 자금 0.5억으로 계약을 체결하고
4.5억짜리 전세를 임꺽정 씨에게 줌으로써
잔금 4.5억을 해결하였습니다.
이런 경우가 대표적인 갭투자 방식이라고 할 수 있겠습니다.
2. 갭투자 주택 중 전세가율(주택 매매가격 대비 전세가격 비율)이 높은 집이 위험한 이유
갭투자로 주택을 매수할 경우 가장 큰 장점은
주택을 매수하면서 초기에 매우 적은 돈을 투자하여
향후 주택가격이 올라 시세 차익이 발생할 경우
일반적인 적금 등에 비해 매우 고수익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.
그러나 갭투자는 반드시 조건이 필요합니다.
"주택 가격이 올라야 한다."
만약 주택 가격이 처음 매수한 때에 비해 떨어지게 되는 경우는 어떻게 될까요?
주택 가격의 하락은 결국 전세가격의 하락으로 이어지게 됩니다.
홍길동 씨는 4.5억에 임꺽정씨와 전세 계약을 체결하였습니다.
2년 후 A주택의 가격이 5.0억에서 4.0억으로 떨어지며
A주택의 전세가격도 덩달아 3.5억으로 떨어진 경우
홍길동 씨는 임꺽정 씨에게 재계약을 부탁함과 동시에
1.0억의 전세계약금을 반납해야 하는 난처한 상황에 처하게 되는 것입니다.
위와 같은 사례가 바로 2023년 초 대한민국을 강타한 전세사기 피해 사례와
유사한 사례입니다.
위에 예로 들은 홍길동씨는 A아파트 하나만 매수하였기 때문에
임꺽정씨에게 1.0억의 전세금을 돌려줄 수 있었습니다.
그러나 만약 홍길동 씨가 저런 식으로 갭투자를 하여 20채의 주택을 매수하였다면 어땠을까요?
게다가 임꺽정 씨 같은 세입자가 재계약을 거부하고 전세계약금을 돌려달라고 할 경우에
홍길동 씨는 어떻게 전세계약금을 돌려줄 수 있을까요?
만약 저것이 여러분의 일이라면 어떨까요?
생각만 해도 끔찍한 결과입니다.
3. 전세가율(주택 매매가격 대비 전세가격의 비율)이 높은 주택에 전세 계약을 할 때는 주의가 필요하다
모든 집주인이 위와 같은 사례를 기대하며 집을 구매하는 것은 아닙니다.
대부분의 집주인은 우리와 같은 선량한 소시민이며,
부족한 자산을 불리기 위해 수많은 재테크 방법을 찾는 평범한 사람들일 것입니다.
그러나 요즘과 같이 세계 경제뿐만 아니라 국내 경제도 불안한 시기에는
전세가율(주택 매매가격 대비 전세가격의 비율) 이 높은 주택을 계약하는 경우에는 각별한 주의가 필요할 것입니다.
특히 주택 매매가격과 전세가격의 차이가 거의 없거나
오히려 전세가격이 매매가격을 초과한 주택에 전세로 들어가는 것은 매우 위험한 선택일 수 있습니다.
많은 분들이 전세계약 전 주의사항을 확인합니다. 전입신고, 확정일자, 전세보증보험 등등..
많은 방법들이 알려져 있습니다.
그러나 저 방법들이 소중한 나의 전세금 모두를 지켜주는 것은 아닙니다.
결국 모든 책임은 온전히 전세 세입자가 지게 되는 경우가 허다합니다.
피 같은 나의 소중한 목돈을 전세금으로 맡기는 것인 만큼
내 스스로 주택 시장의 흐름을 공부하고,
최근 부동산 관련 주의해야 할 내용에 관하여 알아보고 대책을 마련하는 것이 매우 중요합니다.